衡水市2017年4月房地产市场分析

 

政策篇

1、两部门联合发文加强近期住房及用地供应管理和调控

4月6日，住建部和国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求合理安排住宅用地供应，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。通知从合理安排住宅用地供应、科学把握住房建设和上市节奏、加大住房保障力度、强化地方主体责任四方面入手稳定房地产市场。

根据通知，2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。

2、国务院批转《关于2017年深化经济体制改革重点工作的意见》 部署35项年度经济体制改革重点任务

国务院日前批转国家发展改革委《关于2017年深化经济体制改革重点工作的意见》，部署了10个领域35项年度经济体制改革重点任务。其中提出因城施策去库存和稳步推进农村集体产权制度改革。（以下简称《意见》）。

《意见》要求，要完善跨部门的统筹协调机制，充分调动地方和基层推动改革的积极性主动性，加强已出台改革方案督促落实，加强对改革实施效果的评估，加强改革试点经验总结推广，加强改革理论提炼创新，确保改革举措落实到位、取得实效。

3、全国各地楼市政策加码 多个城市将进入“4限时代”

4月份以来，全国各地楼市收紧政策继续加码，在前期相继出台限购、限贷、限离的政策后，部分地区又推出了限售新规。全国各地约有40多个城市发布或升级楼市调控政策，其中包括购房政策、限购政策、公积金政策、商住房政策、“限售”政策等。

4月3日，北京市住建委出台《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》，规定对平房也进行限购。至此，北京市唯一不在限购范围内的平房，也再没有供投资客炒作的空间。4月初，河北承德出台限购政策，非本市户籍居民家庭在中心城区范围内限购1套新建商品住房。新购买的商品住房须取得不动产证满二年后方可转让。4月15日秦皇岛成为河北第7座实施住房限购的城市，外地户籍暂不得购买第二套房。济南限购升级，本市户籍家庭二套房首付提高至六成，并且发布公积金新政，暂停向使用过2次以上公积金家庭放贷。成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南等超过18个城市或地区开启“限售”政策。

据业内人士分析，从后期市场发展看，预计还有更多的城市会加入调控行列，且调控措施会升至“限购、限贷、限价、限售”的四限时代。

4、住建部：今年全国将新分配公租房200万套

住房和城乡建设部副部长陆克华4月17日表示，2017年要把加快公租房竣工和分配入住作为重点，要求各地加大工作力度，年内完成公租房新增分配200万套。据住建部统计，截至2016年底，已有1126万户家庭住进了公租房，城镇低保、低收入家庭基本实现了应保尽保。住房困难家庭居住条件有了很大改善，促进了社会和谐稳定。

针对部分地方对外来务工人员申请公租房的门槛较高，限制条件较多，陆克华强调，这些地方要尽快降低门槛，放宽准入条件，扩大公租房保障范围。

5、河北楼市限购再加码 环京津冀城市群调控模式渐显

4月河北省唐山市人民政府与秦皇岛市人民政府相继发布房地产市场限购政策，要求在本市限购区域已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得购买新建商品住房和二手住房。此前已有石家庄、保定、廊坊、沧州、承德5个设区市已先后发布楼市限购新政，张家口崇礼区也进行限购，河北省目前仅有衡水、邢台、邯郸3个设区市未限购。

4月1日，中共中央、国务院决定设立河北雄安新区消息发布，上述新区三县随即冻结全部房产过户。这意味着雄安正式成为炒房禁区。不仅仅是雄安，随后的五天内，霸州、文安、任丘、定兴、保定市徐水区、清苑区、满城区、高阳县等纷纷出台楼市调控政策。最终，雄安新区周边10个城（区）形成了新的限购带，围堵投机者。

在城市圈中，环北京区域向来属于“政策市”，从通州到保定，闻风炒楼的现象在历史上屡次出现，这也是该区域限购一再加码的原因。此次限购调控范围更加细化，甚至具体到县或区，体现了盯住房价上涨压力和因地制宜的调控思路。

6、河北住房公积金新政：失信者5年内无贷款提取资格

河北省住房和城乡建设厅近日印发《河北省住房公积金失信行为惩戒管理办法》，并于5月1日起实施。《办法》明确了住房公积金缴存单位的八类失信行为，缴存职工的四类失信行为，以及业务关联单位的七类失信行为，并制定了相应的惩戒措施。其中，对于纳入到失信行为黑名单的缴存职工，将取消其5年内的住房公积金住房消费类提取和贷款资格。

缴存职工的失信行为包括：提供虚假证明资料以骗提住房公积金或者骗取住房公积金贷款的；住房公积金贷款逾期连续3期或者累计6期以上的；贷后无故停缴6个月以上的；其他违反相关法律法规行为的。缴存职工纳入失信行为黑名单管理的，取消其5年内的住房公积金住房消费类提取和贷款资格。

7、河北省直公积金首付比例提高 贷款额度年限不变

近期，河北省直公积金政策调整，首付比例提高，贷款额度年限不变。购买首套普通住房的，最低首付比例由原来的20%提高到30%，购买到第二套住房的最低首付比例由原来的20%调整到60%，对购买第三套及以上住房的，不予办理住房公积金贷款，暂停发放住房公积金异地贷款，还是贷款最高额度60万，最长年限30年，贷款利率也没有变化。

组合贷继续执行。但是要注意个人住房组合贷款的额度不得超过规定的比例，首套房70%、二套房40%的贷款额度。商贷仍可转公积金贷款。有两个前提，一是原有商业贷款最少正常还款6个月才能转。二是贷款所购买的住房已经取得不动产权证书，能够办抵押。

8、衡水多措并举规范房地产市场秩序 立案查处23家企业

为维护房地产市场秩序，规范房地产企业经营行为，衡水市制定了《房地产企业动态考核制度》和《房地产开发企业信用管理办法》等十几项制度，明确规定未取得预售许可证的商品房项目不得进行销售，不得进行任何展销活动，对违法违规行为“零容忍”，发现一起、查处一起。

今年以来，衡水市住建局对市区87家房地产企业进行了拉网式检查，立案查处了23家违法违规企业，重点打击哄抬房价、违法营销等行为，起到了极大的震慑作用。

9、衡水市5月11日起租房须到派出所登记备案

衡水市公安局将于5月至11月底开展全市集中清查流动人口、出租房屋登记清源行动。根据《治安管理处罚法》和《租赁房屋治安管理规定》，房屋出租人不得将房屋出租给无合法有效证件的承租人。与承租人签订租赁合同后，承租人是非桃城区户籍人口的外来暂住人员（滨湖新区、工业新区、冀州区除外），应带领其到派出所申报暂住户口登记。并对承租人的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业或者主要经济来源、服务处所等基本情况登记并向派出所备案。若发现承租人有从事违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑的，应当及时报告公安机关。在房屋停止租赁后，应到派出所办理注销手续。

截止到5月10日，违反相关法律法规的市民，需主动到辖区派出所办理相关登记、备案手续，公安机关不予处罚。对于5月10日后发现的违法违规行为，公安机关将依照《治安管理处罚法》顶格处理。

市场篇

商品住房情况分析

1、商品住房预售量同比小幅减少，环比大幅减少

2017年4月，共办理《商品房预售许可证》13份，同比减少13%，环比减少35%。本月有衡水恒茂房地产开发有限公司、河北泰华锦业房地产开发有限公司、衡水河建房地产开发有限公司、衡水永裕房地产开发有限公司、衡水隆泽房地产开发有限公司共5家房地产开发企业办理了《商品房预售许可证》。2017年1—4月累计办理《商品房预售许可证》60份，同比增加39.5%。

 

 

（上述数据均为市场调查所得，仅供参考）

2017年4月，我市市区商品房批准预售面积9.03万平方米，同比减少42.8%，环比减少62.5%；预售套数1034套,同比减少42.2%，环比减少72.0%；其中商品住房批准预售面积7.41万平方米,同比减少16.3%，环比减少64.4%；商品住房预售套数788套，同比减少20.2%，环比减少65.6%。2017年1—4月累计商品房批准预售面积56.19万平方米，同比增加22.1%；预售套数8219套，同比增加50.3%。其中商品住房累计批准预售面积47.73万平方米，同比增加50.7%；预售套数5112套，同比增加62.9%。

总体分析：本月商品住房预售量较少,环比有较大幅度下降。近几个月我市商品房市场保持良好的销售态势，去化速度加快，去化率较高。市区开发商已经达到预售条件的房源已基本去化完成，剩余房源不多，部分开发商面临无房可卖的境况。

去年12月及今年的1月、2月预售量都比较大，预售在一定程度上得到集中释放，开发商抓紧良好的市场时机开发新项目，但新开发的项目尚未达到预售条件，不能办理预售，造成目前预售新老项目有所“断档”。另外，政策方面，本月办理预售手续流程发生变化，恒大绿洲等几个拟办理预售的楼盘手续需改动，从而延缓入市。所以本月预售量减少较为明显，环比、同比均下降。在良好的市场形势影响下，预计未来一段时间楼市会陆续推盘放量，预售量增加。

2、商品住房销售套数同比增加，环比增加。

据腾讯房产衡水站探盘，2017年4月商品住房销售套数约2248套，同比增加49.6%，环比减少35.3%。其中路北区销售领先首位，占比48%。

 

 

 

（上述数据均为市场调查所得，仅供参考）

3、商品住房销售面积同比、环比均增加

2017年4月商品房销售面积为35.02万平方米，同比增加95.0%，环比增加9.2%；销售套数为3704套，同比增加95.5%，环比增加6.6%。其中，商品住房销售面积为32.38万平方米，同比增加102.4%，环比增加11.5%；销售套数为3212套，同比增加113.7%，环比增加12.9%。

2017年1—4月，商品房销售面积为108.80万平方米，同比增加76.2%；商品房销售套数为11402套，同比增加83.8%。其中，商品住房累计销售面积97.88万平方米，同比增加82.5%；销售套数9605套，同比增加87.2%。

4、商品住房平均成交价格同比、环比均上涨

2017年4月商品住房平均成交价格为7330元/平方米，同比上涨62%，环比上涨7.6%。2017年1—4月商品住房平均成交价格6407.5元/平方米，同比上涨5%。

总体分析：本月商品住房市场继续延续2016年下半年以来的火热销售态势，商品住房销售备案面积在上月基础上再创新高，达32万多平方米，创单月最高成交纪录。近段时间，我市房地产市场中各开发企业住宅销售情况普遍较好，去化速度加快，库存大幅减少，部分项目房源已全部卖完。需求方面，在当前房地产市场整体向好的大背景下，购房者入市积极性增加，购房群体也呈现多样化特点。我市购房群体主要有三类人群，一是外地购房者，从衡水市周边城市而来，投资倾向较为明显；二是衡水市下属各县区人口因为工作原因或者孩子上学因素来市区购房；三是市区内改善型需求或者刚性需求。预计目前这种良好的市场销售态势仍将维持一段时间。

价格方面，我市从去年下半年开始到现在一直处于量升价涨状态，本月商品住房价格仍然位于上涨趋势之中。本月办理销售备案的项目中有部分价格较高的楼盘，如泰达公司的商品住房销售备案均价已经超过6500元/平方米，并且备案量较大，拉高了商品住房销售备案均价。值得注意的是，从商品房买卖合同备案统计情况来看，我市商品住房均价首超5000元/平米。

价格变动篇

据腾讯房产后台数据中心显示：2017年4月，衡水市区共有6个楼盘价格变动，详细价格变动如下图：（本次抽样调查衡水五区域94个项目，信息均来源于公开资料，数据仅供参考）

 

 

 

（上述数据均为市场调查所得，仅供参考）

新盘入市篇

 

 

土地篇

据官方消息统计，2017年4月，衡水市区土地出让地块为13，成交地块为6，成交面积515.79亩，成交总金额 22480.3048万元。详细如下图所示：

 

 

（上述数据均为市场调查所得，仅供参考）

 

 

400来电篇

腾讯房产400数据监控中心发布4月份400来电月统计数据：4月份衡水市区楼盘来电共计1431组，其中成功转接率94.5%，而因为“来电无应答、来电繁忙、非工作时间来电无人接等因素”造成电话的丢失率为5.5%。其中，路北区来电量占比68.1%；河东区来电量占比7.3%；河西区来电量占比42.6%；开发区来电来电量占比31.8%，滨湖新区来电量占比14.7%。